一、園區(qū)行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)
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01、園區(qū)企業(yè)利潤(rùn)“承壓”，盈利模式正在轉(zhuǎn)型升級(jí)
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在宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)持續(xù)低迷的背景下，產(chǎn)業(yè)園區(qū)面臨的外部環(huán)境不確定性顯著增加，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，園區(qū)企業(yè)利潤(rùn)增速明顯放緩。
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以北京市2022-2023年產(chǎn)業(yè)園區(qū)為例，受宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)下行、房地產(chǎn)低迷、疫情等多重不利因素影響，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展受到較大沖擊，2022-2023年產(chǎn)業(yè)園區(qū)空置率明顯上升，園區(qū)招商壓力大增；同時(shí)，受免租、減租等政策影響，企業(yè)盈利情況進(jìn)一步壓縮。
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傳統(tǒng)依靠規(guī)模擴(kuò)張的方式不再適用，效益取代規(guī)模成為行業(yè)焦點(diǎn)。園區(qū)在盈利模式上轉(zhuǎn)型升級(jí)，從最初的主要依靠園區(qū)開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售業(yè)務(wù)盈利，逐步深耕運(yùn)營(yíng)服務(wù)業(yè)務(wù)，培育產(chǎn)業(yè)投資業(yè)務(wù)，挖掘地產(chǎn)租售業(yè)務(wù)之外的新的收入增長(zhǎng)點(diǎn)，擴(kuò)大收益來(lái)源?！拔飿I(yè)租售+運(yùn)營(yíng)收益+投資收益”的盈利模式成為行業(yè)未來(lái)的主要趨勢(shì)。
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02、傳統(tǒng)招商模式逐漸失效，新招商策略勢(shì)在必行
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越來(lái)越多的園區(qū)正在跳出“關(guān)系+展會(huì)+人海”的傳統(tǒng)招商模式，逐步向“鏈?zhǔn)?資本+市場(chǎng)”招商模式轉(zhuǎn)變。其中，“鏈?zhǔn)秸猩獭笔且劳袇^(qū)域優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)，圍繞產(chǎn)業(yè)鏈條的延伸、耦合和配套，實(shí)行“建鏈”“補(bǔ)鏈”“強(qiáng)鏈”，開(kāi)展產(chǎn)業(yè)招商，是招商的核心策略。目前，圍繞產(chǎn)業(yè)鏈招商已經(jīng)成為園區(qū)及地方政府招商的重點(diǎn)工作方向。資本和市場(chǎng)是招商的重要手段，在招商過(guò)程中通過(guò)資本運(yùn)作和市場(chǎng)撮合換取產(chǎn)業(yè)落地。
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此外，產(chǎn)業(yè)鏈招商的實(shí)施要借助大數(shù)據(jù)分析工具，分析產(chǎn)業(yè)鏈中存在的上下游關(guān)系，繪制全位產(chǎn)業(yè)招商圖譜，基于大數(shù)據(jù)企業(yè)信息庫(kù)，實(shí)時(shí)抓取與監(jiān)控產(chǎn)業(yè)鏈上下游企業(yè)、關(guān)聯(lián)服務(wù)企業(yè)的投資態(tài)勢(shì)及企業(yè)擴(kuò)、遷動(dòng)態(tài)，來(lái)鎖定目標(biāo)企業(yè)，獲取優(yōu)質(zhì)的招商標(biāo)的。盡管龍頭企業(yè)招商仍有賴(lài)于區(qū)域營(yíng)商環(huán)境、產(chǎn)業(yè)政策、客戶(hù)關(guān)系等多重因素，但以數(shù)據(jù)要素和技術(shù)主導(dǎo)的大數(shù)據(jù)招商有望加速中小企業(yè)招商步伐，助力產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)的更快形成。
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03、運(yùn)營(yíng)服務(wù)能力在存量時(shí)代發(fā)揮越來(lái)越重要的作用
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產(chǎn)業(yè)園區(qū)逐漸從“要素驅(qū)動(dòng)、投資開(kāi)發(fā)為主”進(jìn)入到“創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)、運(yùn)營(yíng)為主”，運(yùn)營(yíng)服務(wù)已成為園區(qū)核心能力。產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營(yíng)服務(wù)將逐步升級(jí)，一方面需要在園區(qū)運(yùn)維方面進(jìn)行提質(zhì)增效，降低園區(qū)運(yùn)維成本，同時(shí)為高效響應(yīng)客戶(hù)服務(wù)打下良好基礎(chǔ)；另一方面，需要在園區(qū)原有資產(chǎn)管理和基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)的基礎(chǔ)上拓展新的服務(wù)內(nèi)容，圍繞園區(qū)空間共享、功能挖掘拓展創(chuàng)新空間運(yùn)營(yíng)服務(wù)業(yè)務(wù)，圍繞園區(qū)中人的需求拓展商業(yè)及生活服務(wù)業(yè)務(wù)，圍繞企業(yè)需求和產(chǎn)業(yè)發(fā)展拓展企業(yè)服務(wù)和產(chǎn)業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)。通過(guò)運(yùn)營(yíng)服務(wù)能力的提升，不僅可以提高園區(qū)招商競(jìng)爭(zhēng)力，還可以提高園區(qū)運(yùn)營(yíng)商的收益水平。
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二、智慧園區(qū)建設(shè)的典型應(yīng)用場(chǎng)景
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智慧園區(qū)建設(shè)旨在借助5G、物聯(lián)網(wǎng)、云計(jì)算、人工智能等數(shù)字技術(shù)，解決產(chǎn)業(yè)園區(qū)面臨的核心痛點(diǎn)問(wèn)題：招商難、運(yùn)營(yíng)弱、服務(wù)差，產(chǎn)業(yè)研究是解決招商問(wèn)題的關(guān)鍵，是解決區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展問(wèn)題的關(guān)鍵，可以有效發(fā)揮政府產(chǎn)業(yè)規(guī)劃智庫(kù)的功能。因此，我們認(rèn)為，典型應(yīng)用場(chǎng)景將聚焦在產(chǎn)業(yè)研究、招商管理、園區(qū)運(yùn)維和園區(qū)服務(wù)四個(gè)場(chǎng)景。
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01、產(chǎn)業(yè)研究場(chǎng)景
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產(chǎn)業(yè)研究場(chǎng)景的構(gòu)建，首先，需要構(gòu)建數(shù)據(jù)基礎(chǔ)，拓展政府、協(xié)會(huì)、第三方數(shù)據(jù)公司等數(shù)據(jù)資源，同時(shí)整合園區(qū)內(nèi)部數(shù)據(jù)資源，完成數(shù)據(jù)底座的構(gòu)建；其次，逐步構(gòu)建病完善產(chǎn)業(yè)研究、產(chǎn)業(yè)鏈分析、企業(yè)分析等方面的數(shù)據(jù)分析模型，以實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)價(jià)值的挖掘，為園區(qū)投資、招商、運(yùn)營(yíng)服務(wù)提供支撐。
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02、招商管理場(chǎng)景
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招商管理場(chǎng)景的構(gòu)建，主要圍繞招商過(guò)程中的關(guān)鍵用戶(hù)展開(kāi)，一是面向客戶(hù)，要實(shí)現(xiàn)線(xiàn)上空間展示、考察預(yù)約等功能，二是面向招商團(tuán)隊(duì)，要實(shí)現(xiàn)商機(jī)挖掘、渠道信息、客戶(hù)/訂單管理等功能，三是面向管理團(tuán)隊(duì)，要實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)定制化、招商過(guò)程監(jiān)管、業(yè)務(wù)分析等多種功能。
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03、園區(qū)運(yùn)維場(chǎng)景
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園區(qū)運(yùn)維場(chǎng)景的構(gòu)建，主要圍繞園區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施和物業(yè)服務(wù)展開(kāi)，包括但不限于資產(chǎn)管理、樓宇自控、設(shè)備管理、能源管理、安防、消防、門(mén)禁通行、停車(chē)、照明、物業(yè)等多個(gè)內(nèi)容展開(kāi)。
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04、園區(qū)服務(wù)場(chǎng)景
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園區(qū)服務(wù)面向企業(yè)和個(gè)人兩類(lèi)客戶(hù)，又可進(jìn)一步分為入園客戶(hù)和潛在客戶(hù)，共四類(lèi)客戶(hù)。園區(qū)服務(wù)場(chǎng)景通過(guò)線(xiàn)上一站式服務(wù)，為客戶(hù)提供豐富多樣的服務(wù)，包括生活服務(wù)（餐飲、娛樂(lè)、健康、租房、就業(yè)等）、企業(yè)基礎(chǔ)服務(wù)（場(chǎng)地租賃、物業(yè)繳費(fèi)、車(chē)位租賃、清潔綠化等）、企業(yè)增值服務(wù)（財(cái)務(wù)咨詢(xún)、法務(wù)咨詢(xún)、人力資源、商務(wù)采購(gòu)等）、產(chǎn)業(yè)服務(wù)（財(cái)務(wù)顧問(wèn)、創(chuàng)業(yè)輔導(dǎo)、金融服務(wù)、知識(shí)產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)業(yè)合作等）等等。
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園區(qū)的各類(lèi)應(yīng)用場(chǎng)景并非相互獨(dú)立的，而是彼此緊密連接。如產(chǎn)業(yè)研究要為園區(qū)招商和園區(qū)服務(wù)兩大場(chǎng)景提供數(shù)據(jù)支撐；招商管理與園區(qū)運(yùn)維共用資產(chǎn)管理功能，尤其是定制化進(jìn)行資產(chǎn)合并、再設(shè)計(jì)過(guò)程中，招商會(huì)改變資產(chǎn)的租售方式，對(duì)物業(yè)服務(wù)、能源管理等都將產(chǎn)生影響等。
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正略咨詢(xún)長(zhǎng)期深耕產(chǎn)業(yè)園區(qū)客戶(hù)，可基于客戶(hù)園區(qū)定位、信息化基礎(chǔ)進(jìn)行差異化方案設(shè)計(jì)，參考標(biāo)桿實(shí)踐，為客戶(hù)提供智慧園區(qū)頂層設(shè)計(jì)規(guī)劃方案。