一、業(yè)務布局全景解析
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正略咨詢持續(xù)跟蹤50余家開發(fā)區(qū)，結(jié)合多年實踐經(jīng)驗，將開發(fā)區(qū)國有平臺公司業(yè)務整體上歸納為四類，即區(qū)域開發(fā)、城市運營服務、商業(yè)服務和金融投資類業(yè)務。
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不同開發(fā)區(qū)的業(yè)務板塊存在異同，園區(qū)開發(fā)建設、產(chǎn)業(yè)投資與資本運作、企業(yè)服務與創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)支持、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營以及資產(chǎn)運營管理等共同業(yè)務構成了開發(fā)區(qū)的基本運營框架，確保了其能夠有效地服務于企業(yè)，推動產(chǎn)業(yè)發(fā)展。
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各開發(fā)區(qū)在堅持共同發(fā)展的基礎上，也根據(jù)各自的地理位置、資源稟賦和產(chǎn)業(yè)特點，發(fā)展了具有特色的業(yè)務方向。例如，一些開發(fā)區(qū)專注于特定產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，如智能制造、集成電路、文化旅游等；有的則強調(diào)城市服務與基礎設施建設，提升城市功能和居民生活質(zhì)量；還有的開發(fā)區(qū)特別注重國際貿(mào)易與商務，推動開放型經(jīng)濟發(fā)展。此外，綠色低碳經(jīng)濟、金融服務、專業(yè)園區(qū)運營等也成為一些開發(fā)區(qū)的特色服務。
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二、業(yè)務布局總體思路
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開發(fā)區(qū)平臺公司始終圍繞“產(chǎn)業(yè)”開展業(yè)務，同時隨著開發(fā)區(qū)的發(fā)展，不斷調(diào)整自身的立足點，業(yè)務布局由點及面，根據(jù)區(qū)域發(fā)展和自身能力而逐步擴張與深化。
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從業(yè)務的發(fā)展主次關系、先后順序和特點來看，平臺公司業(yè)務分為基礎型業(yè)務、核心型業(yè)務和培育型業(yè)務。
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基礎型業(yè)務即初期平臺公司得以生存和發(fā)展的業(yè)務，主要是基礎設施、園區(qū)、標準化廠房等建設業(yè)務。
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核心型業(yè)務即平臺公司依靠自身資源運行的業(yè)務，主要是設施設備維修維護、物業(yè)管理等園區(qū)運營與服務業(yè)務以及特許經(jīng)營權類業(yè)務。
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培育型業(yè)務即平臺公司借助杠桿效應做大區(qū)域產(chǎn)業(yè)的業(yè)務，主要是產(chǎn)業(yè)投資、類金融等資本運營業(yè)務。
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從業(yè)務全局來看，開發(fā)區(qū)平臺公司始終以“城”“產(chǎn)”“人”為核心，圍繞“城市開發(fā)”“產(chǎn)業(yè)發(fā)展”“美好生活”三條主線進行布局，三條主線相互交織，共同構成開發(fā)區(qū)市場化體系的價值鏈。
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三、業(yè)務布局階段構想
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整體看，在開發(fā)區(qū)的不同發(fā)展階段，平臺公司業(yè)務布局會進行相應調(diào)整，可分為四個發(fā)展階段：
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01、融資階段
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第一階段為融資階段，該階段平臺公司的定位是“空殼公司”，承擔政府融資的功能，并未開展實際業(yè)務。
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02、融資建設階段
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第二階段為融資建設階段，該階段平臺公司定位是“開發(fā)運營商”，承擔區(qū)域土地整理及開發(fā)、基礎設施投資建設、項目管理的功能，類似土儲中心的職能，經(jīng)營性業(yè)務幾乎為零或多元化業(yè)務關聯(lián)度不大，核心業(yè)務不突出。
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另外，此時平臺公司的業(yè)務空間布局較為固定，在規(guī)劃的區(qū)域范圍內(nèi)開展業(yè)務。
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該階段業(yè)務布局策略可稱為“一核兩翼”，以土地開發(fā)、基建工程建設、公共設施項目代建等為核心，同時探索布局招商引資等產(chǎn)業(yè)發(fā)展類業(yè)務和商貿(mào)物流等美好生活類業(yè)務。
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03、園區(qū)開發(fā)階段
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第三階段為園區(qū)開發(fā)階段，該階段平臺公司定位是“城市運營商”，同時開展公用事業(yè)運營、物業(yè)管理等業(yè)務，其中，房地產(chǎn)開發(fā)、銷售和租賃是主要盈利來源。
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此時的平臺公司已經(jīng)有較為明確的發(fā)展規(guī)劃，以區(qū)域性土地開發(fā)、房地產(chǎn)開發(fā)為核心，進行上下游拓展，發(fā)展與開發(fā)區(qū)功能相配套的服務型產(chǎn)業(yè)，如物流倉儲、進出口貿(mào)易、綠化工程等。
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該階段業(yè)務布局策略可稱為“雙輪驅(qū)動”，加快發(fā)展產(chǎn)業(yè)發(fā)展類業(yè)務和美好生活類業(yè)務。
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例如，作為江寧經(jīng)開區(qū)建設及投融資主體，南京江寧經(jīng)濟技術開發(fā)集團有限公司承擔全域的基礎設施代建、道路及綠化管養(yǎng)等任務，形成以工程代建、城市綠化及基礎設施管養(yǎng)、租賃及物業(yè)等為主的業(yè)務布局，其中收入及利潤來源以工程代建為主。
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注：其他收入包括客房餐飲服務、公共事業(yè)、利息收入及檢測服務；2022年其他收入中約7.00億元為房產(chǎn)出售收入數(shù)據(jù)來源：南京江寧經(jīng)濟技術開發(fā)集團有限公司2022年面向?qū)I(yè)投資者公開發(fā)行公司債券募集說明書
04、園區(qū)運營階段
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第四階段為園區(qū)運營階段，該階段平臺公司定位是“園區(qū)運營主體”，以產(chǎn)城融合為方向，依托產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，開展產(chǎn)業(yè)招商、資產(chǎn)運營、企業(yè)孵化、企業(yè)增值服務和公用事業(yè)運營等業(yè)務。同時，發(fā)展金融相關業(yè)務，運用金融資本促進區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展，逐漸由政府指令性投資，轉(zhuǎn)變?yōu)樽灾餍酝顿Y。
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該階段業(yè)務布局策略可稱為“三足鼎立”，經(jīng)過前三個階段的發(fā)展，業(yè)務布局已經(jīng)較為完善，形成“城市開發(fā)”“產(chǎn)業(yè)發(fā)展”“美好生活”相互交織、協(xié)同發(fā)展的格局。
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例如，作為中新兩國政府間的重要合作項目，蘇州工業(yè)園區(qū)是國內(nèi)唯一的集工業(yè)園區(qū)和經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)為一體的經(jīng)濟實體，蘇州工業(yè)園區(qū)國有資本投資運營控股有限公司是管理運營主體。受房地產(chǎn)開發(fā)銷售業(yè)務整體剝離影響，公司營業(yè)收入下滑明顯，但公司仍保持了較強的業(yè)務獲利能力，同時在穩(wěn)定的投資收益補充下，公司整體盈利情況良好。
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目前，先進地區(qū)的大部分開發(fā)區(qū)平臺公司處于第四階段，或從第三階段向第四階段跨越，以園區(qū)運營為主要特征，促進資本業(yè)務的發(fā)展，推動產(chǎn)融結(jié)合，聚合人才、技術等要素，進一步提升園區(qū)發(fā)展的加速度。
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整體看，在“小管委會（政府）+大市場（公司）+大服務”的功能定位的前提下，各地開發(fā)區(qū)嚴格遵循“政企分開、管辦分離”原則，進一步厘清開發(fā)區(qū)與國有平臺公司職責邊界，明細國有平臺公司業(yè)務發(fā)展思路和布局路徑，加快建立經(jīng)開區(qū)高效運營的管理機制。